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中原时报记者 李奏凯 北京报谈

10月21日，首只水利REITs家具银华绍兴原水水利REIT崇拜发售，当日发售当日便拔除召募，而在网下询价阶段，这只以水利为底层钞票的REITs家具认购倍数达到106.07倍。本年以来，REITs家具保抓抢手态势，但以水利、长租公寓等不错踏实盈利的家具为底层钞票的REITs保抓高热心度，以甲级写字楼等为底层钞票的REITs热心度走低。

首只水利REIT上市即“售罄”

REITs正在抓续督察较高热度。《中原时报》记者属目到，10月17日，银华基金发布公告示意，旗下银华绍兴原水水利REIT网下询价阶段拟认购数目总和达到137.84亿份，是运转网下发售份额的106.07倍，达到了本年以来公募REITs网下认购倍数的新高。

10月21日，银华绍兴原水水利REIT崇拜发售。值得一提的是，由于公众投资者累计有用认购苦求份额总数杰出公众投资者的召募上限，这只公募REITs提前拔除召募。公开尊府暴露，银华绍兴原水水利REIT是宇宙首单水利基础毛病REITs，其拟召募资金约17亿元，将动作浙东地区镜岭水库工程种植老本金。

《中原时报》记者属目到，早在2022年6月份，水利部相干负责东谈主便示意，将股东水利范围REITs的试点责任。随后，水利部屡次组织开展培训、调研等，具有给水、发电等功能的水利毛病技俩被崇拜列入基础毛病范围REITs的笼罩范围。

银华基金方面示意，具备给水、发电等功能的水利毛病属于民生刚需，运营受短期经济波动的影响较小，具有一定的抗周期能力。在利率下行的配景下，因其较为踏实优质的底层钞票，重叠强制分成的秉性，水利REITs家具或具有一定的投资性价比。

认购火热，但走势分化

Wind数据暴露，本年以来，约有20只REITs家具顺利刊行，刊行总限制杰出400亿元，而在2023年，则仅有5只家具刊行。

《中原时报》记者属目到，新刊行的REITs家具大齐抢手。举例，招商高速公路REIT，其网下投资者的有用认购苦求阐述比例达到83.34%，公众投资者有用认购苦求骨子阐述比例则接近28%。本年，首单民营产业园REIT也顺利刊行，其为中金联东科创REIT。数据暴露，这只以产业园区动作底层钞票的公募基金有用认购份额达到5亿份，净认购额杰出16亿元。

计谋端，REITs的发展还在提速。在本年10月初的国新办新闻发布会上，相干部门示意，行为试验政府和社会老本合营的新机制，复古更多相宜条目的民间投资技俩刊行基础毛病REITs，并深刻投贷联动试点合营。

纵脱本年9月份，阛阓上已刊行基础毛病公募REITs共45只，其中不动产类技俩共27只，底层钞票为产业园区、工业厂房、仓储物流、保险性租借住房以及花消基础毛病。但刊行容易，保抓高开却有难度。Wind发布的数据暴露，纵脱当今，有35只家具本年以来竣事了正收益，而包括嘉实京东仓储基础毛病REIT在内的家具却出现了浮亏。

谢意梁行方靠近《中原时报》记者示意，本年以来，长租公寓类钞票、工业厂房、数据中心受到投资者热心，而甲级写字楼和商务园区的热心度脱手下滑，阛阓正在履历结构性变化。

老本化率成为热切野心

在二级阛阓上，老本化率照旧成为了算计REITs是否优质的一个热切野心。谢意梁行方面示意，内地的公募REITs订价往往要履历三个阶段。第一，刊行前基于底层钞票的运营预期折现后获得一个钞票的估值。第二，网下投资东谈主依据该估值效用并辘集自身对钞票及家具的了解和判断后给出报价区间，再由公募基金科罚东谈主和刊行东谈主笃定REITs上市的刊行价钱。第三，上市之后，由广阔投资东谈主的摆脱买入卖出，会酿成即时的二级阛阓价钱。

由此可见，在REITs家具刊行时的钞票估值是后续订价以及二级价钱的基石，而内地REITs的主要估值法是收益法。因此，老本化率则成为了反应钞票自己运营答谢率的野心，亦然不动产权型基础毛病公募REITs家具订价的热切一环。

谢意梁行北京估价及参谋人作事部副董事张恺玲对《中原时报》记者示意：“老本化率体现了投资者对钞票答谢的预期过火对风险和收益后劲的评估。本年，尽管国内无风险利率下跌，但不动产阛阓的房钱压力和交往流动性的缩短导致老本化率广大飞腾。在此配景下，长租公寓等抗周期性钞票尤其受到投资者的热心。”

谢意梁行北京估价及参谋人作事部高档董事杨枝则合计，REITs阛阓与不动产巨额交往阛阓相反相成。从始终来看，REITs也将对不动产巨额交往具有价钱发现以及价值指引的功能。

职守裁剪：张蓓  主编：张豫宁开云集团「中国」Kaiyun·官方网站

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